En este post te vamos a contar, paso a paso, los aspectos más importantes que debes tener en cuenta para unir dos pisos o dividir una vivienda o un local para hacer dos viviendas, suele ser un mecanismo muy ventajoso no sólo para rentabilizar inversiones, sino también en casos de separaciones o herencias. .
NORMATIVA Y LEGALIDAD
Para hacer una agregación de viviendas o segregación de pisos, en el ámbito legal, hay que tener en cuenta principalmente 2 cosas:
· Normativa urbanística y normas de habitabilidad: sería recomendable, antes de dar demasiados pasos, que un técnico te asesore en este cambio, ya que la vivienda o viviendas resultantes deberán cumplir una serie de requisitos de habitabilidad y relativas al Código Técnico de la Edificación. Tanto el Plan General de tu municipio (que normalmente incluye normas de habitabilidad) como la normativa que regula la actividad edificatoria en este país (CTE) establece una condiciones mínimas de habitabilidad que hay que cumplir para poder poder obtener la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación. Y es importante obtener estas autorizaciones municipales no sólo por estar dentro del marco legal, sino también porque no podrás pedir las altas de luz y agua (independizadas o unidas) sin estos permisos.
· Ley de propiedad horizontal: tendrás que llegar a un acuerdo con la comunidad de propietarios, pues estás modificando las viviendas de la comunidad y, por ende, las cuotas de participación. Para hacer esa división o segregación será necesaria la aprobación de las 3/5 partes de los propietarios (3/5 partes de las cuotas), es algo que tendrás que tener claro antes de hacer nada. Esta ley fue modificada, ya que antes se necesitaba la aprobación por unanimidad de los vecinos. También tendrás que tener en cuenta que las cuotas se tendrán que recalcular, y lo que se suele recomendar es que, en la misma petición en junta de unión/división de viviendas por parte de la persona interesada, se acompañe una propuesta de redistribución de cuotas para someter a votación, que irá en función de los metros de cada vivienda.
Todas estas operaciones tendrás que informarlas legalmente, ya que unir dos pisos o dividir una vivienda requerirá de un nuevo registro, previa escritura pública ante notario. Sobre todo en las segregaciones. También habrá que notificar al catastro para obtener sus correspondientes referencias catastrales.
DISEÑO Y OBRA
Para todo lo explicado anteriormente, será necesario un proyecto de segregación/agregación de un arquitecto, que garantice el cumplimiento de la normativa. A continuación te dejamos algunos consejos de diseño para que tu proyecto no sea un fracaso:
· Diseña para el usuario final: ¿qué deseas obtener con la segregación? ¿una rentabilidad económica? ¿a quién se destinarán las viviendas? Piénsalo bien porque cada perfil de usuario tendrá unas necesidades. ¿Y si quieres agregar? ¿Para una familia numerosa? ¿Para un freelance que quiere tener su oficina en casa? Cada situación requerirá de un diseño específico.
Una buena propuesta de diseño, teniendo en cuenta a quién se va a destinar la vivienda/s resultante/s, ayudará a que tu proyecto sea un éxito y económicamente rentable
· División en vertical u horizontal: debes tener en cuenta que si estás separando viviendas, su separación deberá garantizar el aislamiento acústico indicado para eliminar la transmisión de ruido entre una vivienda y otra. Para unir dos viviendas contiguas tendrás que asegurarte que esa medianera que las separa no es muro de carga. Y si lo que estás haciendo es unir un piso encima de otro, habrá que instalar una escalera que afectará a la estructura existente, con lo que deberás dejarte asesorar por un profesional.
· Espacios proporcionados y habitables: superficies mínimas: debes garantizar que, fundamentalmente en segregaciones, las viviendas resultantes sean cómodas y con un diseño funcional. Muchos propietarios intentan hacer la cuadratura del círculo con viviendas geométricamente muy complicadas de separar, con accesos imposibles y superficies ridículas. Estos cambios deben realizarse con sentido común y sabiendo que el resultado aportará valor. Un buen estudio previo debería ser indispensable para saber la viabilidad de la operación (si quieres nuestra ayuda o asesoramiento para unir 2 pisos o dividir una vivienda, podemos ayudarte con nuestro proyecto basic. Pincha aquí para tener más info).
· Ventilaciones e iluminación de las 2 viviendas resultantes: zulos no, porfavor. Si quieres hacer una segregación tienes que garantizar una mínima iluminación y ventilación de cada una de las viviendas resultantes. Suele ser el principal escollo a salvar en los proyectos, ya que es común que alguna de las estancias de las vivienda que se quiere separar no tenga ventana. Y si esto pasa lo más seguro que no cumpla normativa (si no es un baño o trastero).
· Esperar a obtener la licencia: muchos propietarios entienden las agregaciones de viviendas o segregaciones como una reforma, pero no es así. Requiere de un cumplimiento de normativa específico y, por ende, de su aprobación por parte de los servicios urbanísticos, que tendrán que dar el visto bueno a la propuesta realizada. Te expones a tener que deshacer lo ya hecho.
¿Te ha resultado útil nuestro artículo? Esperemos que hayamos podido despejar algunas de tus dudas para que puedas afrontar con mayor tranquilidad tu proyecto. Puedes dejarnos tus comentarios y opiniones, estaremos encantados de responderte.
Jesús – Arquitecto, Jefe de proyectos de MYPLANO
